央行二次加息加大购房者还按揭成本

来源:第一财经日报 唐文祺
 

     进入加息周期 楼市压力由量变到质变 

     个人按揭100万元20年,两次加息后月供多支出近270元

        年内第二次加息,终于在市场预期中“尘埃落定”。中国人民银行决定,自本月26日起,再次上调一年期存按揭基准利率0.25个百分点。对于始终处于风口浪尖的房地产业来说,一旦进入加息“通道”,意味着无论对于个人购房者或房地产企业来说,未来资金投入成本加大是显而易见的。

        这已是今年第二次实行加息。在此之前,央行已于10月20日起上调金融机构人民币存按揭基准利率0.25个百分点。经历此次加息调整之后,一年期存款基准利率由2.50%提高到2.75%,一年期按揭基准利率由5.56%提高到5.81%。

        以一套按揭总额100万元、按揭年限20年的房产为例,此次加息之后的5年以上按揭利率为6.40%。如果按照首套购房以基准利率计算的话,购房者每月月供支出7396.98元,累计总利息支出775275元,与10月份加息之后相比,每月仅多支出151.67元。不过,如果与10月份加息之前相比,在2次加息之后,购房者的每月月供需多支出267.24元,总利息则需多支付64137.55元。

        这一差距在“二套房”的购买者中继续扩大。北京中原地产提供的数据显示,如果按照购买第二套房执行利率实行换算的话,仍然以上述房产为例,在基准利率上浮1.1倍之后,2次加息之前,每月月供为7473.4元,总利息支出793616.89元。但自12月26日起,每月月供上升至7777.02元,总利息付出为866485元。在月供上,两者之差为303.62元,但累计至总利息方面,却比2次加息之前多支付72868.11元。

        此次加息之前,央行已在年内持续6次上调准备金率。北京中原地产分析师张大伟认为,在提高存款准备金率的情况下,无论对购房者按揭还是开发商资金压力均形成影响。加息造成的直接后果,更倾向于对购房者形成心理压力。

        除去个人购房者之外,直面加息影响的还有房地产企业。《第一财经日报》记者询问了几家开发商,一家大型房企相关负责人认为,如果在自有资金充足的情况下,加息并不会产生太大压力;但是如果资金来源以银行按揭为主,“会有一定影响。”他称。

        中国指数研究院副院长陈晟认为,从当前的经济形势来看,明年仍有加息预期。“整体会有3~4次左右的频率。”他表示,从长远来看,加息对于房地产企业的影响不容小觑。“一旦进入加息通道,对于房地产企业的资金成本会构成直接压力,应该尽早开始做财务规划。”

        “我们曾经做过一个统计,今年整体房地产企业的负债率仍然处于高位,行业总支出与总收入进行比对之后的盈余资金量,与2008年相比并没有太大差距。”陈晟指出,加息不应该单独罗列出来讨论影响,对于房地产企业而言,在资金获取成本越来越高的趋势之下,加上可动用资金的紧缩,综合各项因素会导致企业资金压力进一步加重。“对于小型房地产企业来说,财务安全线的设计尤其需要注意。”

        上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,当前2次加息的总体幅度并不大,如果要有实质性调控楼市的话,“累计加到2007年时的利率水平,可能会对房地产企业有更为明显的影响。”但在当前,这一加息举措更倾向于信号意义。

      

 
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